Annuitätendarlehen
Der Klassiker
Das Annuitätendarlehen ist die häufigste Form der Immobilienfinanzierung. Man vereinbart mit der Bank einen Zins, der für eine gewissen Zeit fest geschrieben wird, das ist die Zinsbindungsfrist. Üblicherweise wird der Zins für 5, 10 oder 15 Jahre fest geschrieben. Während dieser Zinsbindungsfrist kann keine der Parteien aus dem Vertrag aussteigen, es sei denn aus wichtigem Grund. Solch ein wichtiger Grund kann z. B. der Verkauf der Immobilie sein. Dann muss die Bank den Vertrag freigeben, erhält allerdings für den ihr entgangenen Erlös eine so genannte Vorfälligkeitsentschädigung. Manchmal wird der Zins für die gesamte Darlehenslaufzeit fixiert und manchmal kann man ihn auch variabel gestalten. Variabel bedeutet, dass die Bank das Recht hat, den Zins jederzeit der Kapitalmarktentwicklung anzupassen und dass beide Seiten das Recht haben, den Kredit jederzeit zu kündigen. Da die Deutschen viel Wert auf Sicherheit legen, werden Zinsbindungsfristen hierzulande üblicherweise lang gestaltet, erst Recht bei dem momentan sehr niedrigen Zinsniveau. Am Ende der Zinsbindungsfrist wird für den noch verbleibenden Darlehensteil eine neue Zinsbindungsfrist mit neuen Zinskonditionen ausgehandelt. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ist man vollkommen frei, man kann also auch die Bank wechseln, mit der man das Darlehen weiter laufen lässt. Das wird oft nicht gemacht, meistens aus Bequemlichkeit oder Unkenntnis der Sachlage. Bei einem Wechsel der Bank können Gebühren für die Umschreibung der Grundschuld im Grundbuch oder Notarkosten anfallen. Manchmal lohnt es sich aber trotzdem und nicht immer fallen solche Gebühren an. Experten-Rat lohnt sich an dieser Stelle also ganz besonders.
Wie funktioniert ein Annuitätendarlehen ?
Das Wort Annuitätendarlehen hört sich kompliziert an, aber das dahinter steckende System ist eigentlich ganz einfach. “Annuität” kommt von lateinisch “annus” – das Jahr. Die Annuität bezeichnet die Rate, die man Jahr für Jahr zur Rückzahlung des Darlehens aufwendet. Diese Annuität setzt sich zusammen aus den Zinsen für das Darlehen und der Tilgung. Normalerweise verrechnet eine Geschäftsbank die Tilgung monatlich (bei Versicherungen oder Bausparkassen ist es oftmals auch vierteljährlich), das heißt jeden Monat wird die Darlehensschuld etwas geringer. Zinsen müssen immer vom Darlehensbetrag entrichtet werden. Wenn sich also die Darlehenshöhe regelmäßig verringert, sinkt logischerweise auch die Zinshöhe Monat für Monat (oder eben Quartal für Quartal). Ein wesentliches Merkmal der Annuität ist jedoch, dass ihre Höhe immer gleich bleibt. Das ist nur auf den ersten Blick merkwürdig, das ist genau der entscheidende Punkt, damit die Sache funktioniert. Da der Zinsanteil in der Annuität regelmäßig sinkt, kann der Tilgungsanteil in der Annuität kontinuierlich steigen. Und nur deshalb kann man ein Immobiliendarlehen in einer angemessenen Zeit wieder zurückzahlen. Wäre das nicht so, würde die Rückzahlung eines Darlehens bei 1 % Tilgung 100 Jahre lang dauern. Man spricht deshalb im Darlehensvertrag auch von “anfänglicher Tilgung”, denn das vereinbarte 1 % Tilgung gilt nur in der allerersten Rate, ab der 2. Rate hat sich die Tilgung bereits leicht erhöht.
Am Anfang besteht der Löwenanteil der Rate natürlich aus den Zinsen, aber je länger das Darlehen läuft, um so höher wird der Tilgungsanteil. Irgendwann dreht sich das Verhältnis, das dauert allerdings länger als die Hälfte der Darlehenslaufzeit. Und irgendwann geht es dann sehr schnell: im letzten Drittel der Darlehenslaufzeit ist der Zinsanteil nur noch sehr klein, denn der Darlehensbetrag hat sich ja auch schon erheblich verringert. Die meisten Leute sind schockiert, wenn sie sehen, wie wenig Darlehensschuld nach den ersten zehn Jahren Laufzeit erst getilgt ist. Aber so ist es nun mal: aller Anfang ist schwer … Wie lang die gesamte Darlehenslaufzeit ist, hängt von der Höhe der Zinsen ab. Dieser Wirkmechanismus erscheint den meisten Kunden zunächst einmal paradox, ist jedoch tatsächlich vollkommen logisch: Je niedriger der Zins, desto geringer die Höhe der ersparten Zinsen in der Annuität, desto geringer also auch der Anstieg des Tilgungsanteils in der Annuität, somit desto länger die Laufzeit. Bei einem hohen Zinsniveau kann der Tilgungsanteil in der Höhe sehr viel schneller steigen und das verringert die Laufzeit des Darlehens. Aus dieser Sicht betrachtet ist das derzeit niedrige Zinsniveau also gar nicht so günstig. Es führt bei 1 % Tilgung zu Darlehenslaufzeiten deutlich über 30 Jahren. Das ist nicht sinnvoll und daher verlangen die Banken seit einigen Jahren einen deutlich höheren anfänglichen Tilgungssatz als 1 %. Dadurch steigt zwar die Höhe der Annuität an, aber das kommt letztlich Ihnen als Darlehensschuldner zu Gute, denn Sie bauen Ihre Schuld dadurch schneller ab.
Effektivzins
Im Effektivzins müssen die Banken Kosten rund um das Immobiliendarlehen (z. B. Schätzgebühren) bezogen auf die Laufzeit in einen Jahreszins umrechnen. Das ist ein relativ kompliziertes Verfahren. Für Verbraucherschützer ist diese Pflicht der Banken zur Angabe eines Effektivzinses ein großer Erfolg. Sie argumentieren, dass erst mit der Effektivzins-Angabe die Darlehensangebote der Banken wirklich für den Verbraucher vergleichbar werden. Das ist aber leider nicht wirklich der Fall. Die Gebühren werden wie gesagt auf die Laufzeit verteilt. Wähle ich eine Laufzeit von 10 Jahren, fällt eine Darlehensgebühr also effektivzinsmäßig höher ins Gewicht als bei einer Zinsbindungsfrist von 15 Jahren – das sieht dann aber nur optisch billiger aus. Da sich, wie oben schon gesehen, der Zinsanteil in der Annuität laufend verändert, spricht man vom “anfänglichen effektiven Jahreszins”, da auch dieser fiktive Gebührenanteil sich laufend mit verändert. Die zu entrichtende Gebühr ändert sich nominell aber überhaupt nicht durch die Länge der Zinsbindungsfrist. Der Kunde muss immer z. B. 300 € für die Schätzung des Immobilienwerts auf den Tisch legen, die Laufzeit ist dabei völlig unerheblich. Und noch einen Haken hat die Sache: in der Preisangabenverordnung steht eine genau benannte Aufzählung von Kosten, die in den Effektivzins einzurechnen sind. Nennt die Bank die Gebühr phantasievoll irgendwie anders, fließt sie nicht mehr in den Effektivzins ein.
Ich empfehle dringend, Angebote nicht anhand des Effektivzinses, sondern anhand der tatsächlich anfallenden Kosten zu vergleichen. Dazu benötige ich den Nominalzins, die anfängliche Tilgungshöhe und die Höhe etwaig anfallender Gebühren. Daraus errechne ich ganz leicht die tatsächliche Summe, die ein Kunde für eine Immobilienfinanzierung aufwenden muss. Und das ist der entscheidende Betrag, der aussagekräftig ist und zum Vergleich verschiedener Darlehensangebote herangezogen werden kann.
