Bausparen
Bausparen – ein Lieblingsthema der Deutschen
Mit dem Thema Bausparen ist wohl jeder von uns aufgewachsen. Kaum ein Thema aus dem Bereich Finanzen wirkt sofort so emotional. Wer erinnert sich nicht an den Bauspar-Fuchs?! Und erst vor wenigen Jahren hat die LBS mit ihrer “Spießer-Kampagne” das alte Thema sehr erfolgreich jung ummantelt.
Kaum ein Thema ist aber leider auch mit so viel Fehlwissen und Falschannahmen besetzt – leider, leider kann das Bausparen sogar zu richtig großen Schieflagen in der Immobilienfinanzierung führen.
Bausparen vollzieht sich in zwei Phasen
Nicht von ungefähr heißt das Ding “Bausparvertrag” und nicht “Baufinanzierungsvertrag”. Zunächst einmal muss gespart werden. Je nach Variante muss der Kunde 40 % oder 50 % der Bausparsumme selber ansparen. Die Bausparkasse legt einen monatlichen Regelsparbeitrag fest, der beträgt i.d.R. 4 Promille der Bausparsumme. Mit Hilfe dieser Einzahlungen und einem Punktesystem für verstrichene Zeit sammelt der Kunde Zuteilungspunkte an. Wenn der Bausparvertrag genügend dieser Punkte und die festgelegte Ansparsumme erreicht hat, kommt er in die Zuteilung. Diese Zuteilungsreife kann man nicht exakt vorhersagen. Dazu muss man wissen, dass alle Bausparer einer Bausparkasse eine Solidargemeinschaft bilden – je nach Betrachtungsweise könnte man es auch als großes Schneeballsystem bezeichnen. Aus dem Genossenschaftsgedanken geboren, geben die Menschen, die in vielleicht sieben oder acht Jahren bauen möchten, ihr Geld der Bausparkasse, die es an die Menschen ausleiht, die heute schon bauen möchten. Diese tilgen dann ihr Darlehen und irgendwann sind dann wieder die nächsten mit dem Bauen an der Reihe, immer so, wie genügend Liquidität im Topf ist. Sollte sich also die Zahl der neuen Bausparer verringern, müssen die bestehenden entsprechend länger sparen und warten, bis sie an der Reihe sind. Da die Geschäftsabschlüsse nicht prognostizierbar sind, dürfen die Bausparkassen per Gesetz keine feste Zusage auf den Zuteilungszeitpunkt machen. Früher halfen die Zinsen dabei, die Bausparsumme zu erreichen. Derzeit werden Bausparverträge mit ca. 0,1 % Guthabenzins ausgestattet – da müssen Sie die gesamte Sparleistung schon alleine aufbringen.
Wenn nun der Bausparvertrag in die Zuteilung kommt, erhält man zunächst einmal sein Guthaben zurück und dann entweder 50 % oder 60 % der Bausparsumme (ja nach Variante) als Darlehen dazu. Das große Pfund, mit dem die Bausparkassen wuchern bzw. früher gewuchert haben, ist einerseits der sehr niedrige Zins, der in der Vergangenheit immer deutlich unter dem der Geschäftsbanken lag und andererseits die Zinssicherheit für die gesamte Lebensdauer des Bausparvertrages. Die Sache mit dem niedrigen Zins hat sich seit einigen Jahren erledigt, manchmal liegen Bausparzinsen sogar über denen der Geschäftsbanken. Aber noch immer weiß man schon bei Abschluss des Bausparvertrages genau, wie hoch der Zinssatz sein wird, und zwar so lange, wie die Finanzierung läuft. Das ist auch in der heutigen Zeit ein Argument für den Bausparvertrag. Wenn ich heute einen Bausparvertrag abschließe mit einem Darlehenszins von 2 %, dann weiß ich, dass ich diese 2 % auch in sieben Jahren, wenn es ans Bauen geht, noch bekomme, egal ob das Zinsniveau bis dahin womöglich auf 5 % gestiegen sein wird. Der Darlehensteil des Bausparvertrages wird dann mit einem Regeltilgungssatz getilgt, der in der Regel ebenfalls bei 4 Promille der Bausparsumme liegt. Dies ist ein ziemlich hoher Satz und so kommt es, dass ein Bauspardarlehen in sehr kurzer Zeit getilgt ist. Die Zinsbelastung bleibt damit insgesamt sehr niedrig. Das ist eine gute Sache und macht Bausparen attraktiv – für Leute, die über genügend Liquidität verfügen, um die hohe Tilgungsleistung aufbringen zu können.
Fallstricke beim Bausparen
4 Promille klingt zunächst einmal ziemlich harmlos. Nehmen wir einmal an, Sie möchten bauen und Sie können sich vorstellen, dass Ihr Haus 250.000 € kostet. Wenn Sie das vollständig über einen Bausparvertrag erreichen möchten, müssten Sie also mindestens 100.000 € selber ansparen – in ca. sieben oder acht Jahren. 4 Promille der Bausparsumme würde in diesem Fall bedeuten, dass Sie 1.000 € jeden Monat sparen müssen. Nach acht Jahren wären Sie dann bei 96.000 €. Schon an dieser Stelle ist Ihnen klar geworden, dass das völlig unrealistisch ist. Aber der Vollständigkeit halber sei erwähnt, dass Sie dann 150.000 € als Darlehen erhalten, die Sie mit ebenfalls 1.000 € im Monat tilgen werden. Das dauert länger als die mit dem einfachen Dreisatz errechneten 12,5 Jahre, denn Sie zahlen nicht nur das Darlehen zurück, sondern auch Zinsen an die Bausparkasse. Bei momentan 2 % Zinsen ist das auch nicht die Welt und nach ungefähr 15 Jahren ist das Darlehen getilgt. Das ist natürlich eine unschlagbare Geschwindigkeit. Beim klassischen Bank-Annuitätendarlehen geht man von 30 Jahren Darlehenslaufzeit aus. Insgesamt hat die Laufzeit des Bausparvertrages ca. 23 Jahre gedauert, acht Jahre vor und 15 Jahre nach dem Baubeginn. Aber 1.000 € im Monat für ein 250.000 €-Haus sind natürlich kein Pappenstiel. Bausparen ist also gut geeignet für Leute mit einem hohen Einkommen.
Die Bausparsummen werden also in den allermeisten Fällen deutlich niedriger als die gesamten Baukosten veranschlagt. Kaum ein normaler Mensch kann sich eine reine Bausparfinanzierung leisten. Da wird dann ein bisschen herumgerechnet und dann kommt dann z. B. heraus, dass man sich einen 60.000er Bausparvertrag leisten kann und dann wird los gespart. Aber auch dieser Tropfen im Finanzierungscocktail bindet schließlich große Teile der vorhandenen Liquidität. Sicher, damit erkauft man sich Zinssicherheit – aber Achtung: natürlich nicht für die gesamte Finanzierung, sondern nur für den Bauspar-Teil. Oftmals bleibt dann aber für den Löwenanteil der Finanzierung nicht mehr genügend freie Liquidität für Zinsen und Tilgung übrig und es wird u. U. schwierig, eine Finanzierung überhaupt noch auf die Beine zu stellen. Entnimmt man das Guthaben und trennt sich von der Bausparidee, haben die Menschen das Gefühl, “umsonst” die ganze Zeit gespart zu haben und das ist ein ganz schlechtes Gefühl. Sich einzugestehen, dass die ursprüngliche Entscheidung nicht langfristig sinnvoll ist und “aufzugeben” fällt uns Menschen unendlich schwer – und das führt leider oftmals zu völlig irrationalem Aussitzen oder Ausbaden von einmal eingeschlagenen Wegen und waghalsigen “Rettungs”aktionen.
Vor allem die Bausparkassen, aber auch manche Geschäftsbanken neigen in solchen Situationen zu der Lösung die da heißt “Zwischenfinanzierung”. Eine Zwischenfinanzierung kann eingebaut werden, wenn der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist, man aber schon mit dem Bauen beginnen möchte, oder um eine Bausparfinanzierung zu strecken, die ansonsten in der Liquiditätsfalle landet. Wer noch keinen Bausparvertrag hat, für den landet die Zwischenfinanzierung als “Guthaben” im neu abgeschlossenen Bausparvertrag, damit die Zuteilung schon in zwei oder drei Jahren erfolgen kann. Während dieser Zeit zahlt man aber logischerweise volle Zinsen, es wird ja nicht getilgt in dieser Phase. Wenn der Kunde in einen Liquiditätsengpass geraten ist, werden als Zwischenfinanzierung auch gern mal verschiedene Bausparverträge hintereinander geschachtelt. Da löst dann einer den anderen ab, kein Kunde blickt mehr durch und am Ende wird man mit dem ganzen Schlamassel deutlich später fertig, als bei einem klassischen Bankdarlehen und hat dementsprechend auch mehr Zinsen gezahlt.
Seien Sie wachsam!! Bausparen ist nicht grundsätzlich böse, aber es wird leider viel zu oft an Stellen eingesetzt, an denen es nicht sinnvoll ist. Lassen Sie sich die gesamte Laufzeit vorrechnen! Von mir bekommt jeder Kunde einen Anspar- und einen Tilgungsplan. So wissen Sie immer genau, was wann passiert und so können Sie rechtzeitig erkennen, ob die Verlockung des Bausparens für Sie geeignet ist oder ob die Gefahr besteht, dass sie in eine Liquiditätsfalle mündet.
Gebühren
Bausparkassen sind sehr kreativ im Erfinden von Gebühren und Bausparverträge waren bis in die jüngste Vergangenheit ein mit hohen Gebühren behaftetes Produkt. In einem aktuellen Gerichtsurteil hat der BGH einige dieser Gebührenmodelle als nicht mehr zulässig gekippt. Nichtsdestotrotz empfehle ich wie immer beim Vergleichen die Beachtung sämtlicher Kosten und Aufwendungen und nicht nur das isolierte Betrachten irgendwelcher Zinssätze!
Vermögenswirksame Leistungen / Arbeitnehmersparzulage / Wohnungsbauprämie
Wer vom Arbeitgeber vermögenswirksame Leistungen bekommt, kann diese in einem Bausparvertrag anlegen. Der maximale Sparbetrag beträgt 40 € monatlich, manche Arbeitgeber zahlen allerdings auch weniger. Mit so einem geringen Betrag kann man natürlich keine großen Bausparsummen ansparen. Das ist also eher etwas für’s erste Auto für junge Leute. Wird das Bauspardarlehen in Anspruch genommen, muss immer eine wohnwirtschaftliche Verwendung nachgewiesen werden. Wer nur sein Guthaben entnimmt, kann damit machen, was er will. Es gilt eine Sperrfrist von sieben Jahren vor Verwendung des Bausparvertrages.
Wer vermögenswirksame Leistungen bekommt, kann u. U. auch Arbeitnehmersparzulage erhalten. Die Einkommensgrenzen dafür betragen 17.900 € für Alleinstehende und 35.800 € für Verheiratete. Die Arbeitnehmersparzulage beträgt 9 % des eingezahlten Betrages, maximal von 470 € jährlich. Die Arbeitnehmersparzulage wird über die Einkommenssteuererklärung beantragt. Auch hierbei gilt die Sperrfrist von sieben Jahren und bei Bausparverträgen mit Arbeitnehmersparzulage muss auch das Guthaben einer wohnwirtschaftlichen Verwendung zugeführt werden.
Als Anreiz zur Vermögensbildung für Geringverdiener zahlt der Staat die so genannte Wohnungsbauprämie in einen Bausparvertrag. Die Einkommensgrenzen betragen 25.600 € jährlich für Alleinstehende und 51.200 € für Verheiratete. Die Förderung erhalten Personen ab 16 Jahre. Gefördert werden Einzahlungen bis maximal 512 € jährlich (Alleinstehende) oder 1.024 € jährlich (Verheiratete). Die Wohnungsbauprämie beträgt 8,8 % der Einzahlung und wird auf Antrag auf das Bausparkonto eingezahlt. Ein Bausparvertrag, der Wohnungsbauprämien enthält, unterliegt einer siebenjährigen Sperrfrist. Außerdem muss auch in diesem Fall auch das Guthaben einer wohnwirtschaftlichen Verwendung zugeführt werden.
Vorteile von Bausparverträgen
Ein für Bauherren interessanter Vorteil von Bausparverträgen liegt darin, dass sich die Bausparkassen mit einer Nachrangstelle im Grundbuch begnügen. Da Hypothekenbanken normalerweise immer auf dem 1. Rang im Grundbuch bestehen, kann man eine Finanzierung so problemlos mit einer Bausparkasse kombinieren.
Bausparverträge sind grundsätzlich recht flexibel. So können in der Sparphase jederzeit Sonderzahlungen vorgenommen werden und auch Sondertilgungen sind jederzeit möglich. Die von den Banken bekannte Vorfälligkeitsentschädigung gibt es bei den Bausparkassen nicht.
